简介:9月以来，外环以外楼盘显然已成为上海商品住宅市场的成交先锋。在商品住宅周热销榜上，外环以外住宅已是绝对主角，在外环东南西北四个方位，都不乏“热盘”，这其中，近一个多月的销售量超过300套的新盘比比皆是 9月以来，外环以外楼盘显然已成为上海商品住宅市场的成交先锋。在商品住宅周热销榜上，外环以外住宅已是绝对主角，在外环东南西北四个方位，都不乏“热盘”，这其中，近一个多月的销售量超过300套的新盘比比皆是。据了解，这些区域的商品住宅供应量充足是其成交量居前的主要原因。专家指出，目前上海商品住宅新增供应仍以外郊环为主，未来主力成交区域也将锁定外郊环。
东：全新楼盘扎堆上市促成交
热点板块：浦东周康、惠南热点楼盘：锦绣华都、明天华城、绿地康林公寓等
浦东周康、惠南板块这两个板块得益于大浦东建设的利好，成为了今年“金九银十”的最大赢家。周康板块内的锦绣华都、明天华城、保利林语溪和绿地康林公寓，以及惠南板块的德盈佳园、艺泰安邦近期都有不俗的成交业绩。其中，周康板块尤为引人注目，该板块的热销楼盘基本都是今年全新推出的新盘。板块内的明天华城主打“亲情邻里社区”，总建筑面积30万平方米，是周浦区域内少见的多功能全配套综合性社区，凭借百万元内就可购置一套两房的价格优势，自9月15日开盘以来十分热销，上一批推出的351套房源所剩不多。绿地康林公寓是一个总面积达到50万平方米的别墅及公寓混合型社区，自8月26日开盘至今，一直保持良好的销售势头，并连续数周跻身热销排行榜，该盘均价为2万元/平方米左右。锦绣华都也是近期首开的新盘，代表户型为约90平方米2+1房型，相当于花两房的钱得三房。该盘9月底推出的首批300余套房源已经基本售完。
[点评]
根据统计，2009年年初的时候，周康板块的住宅成交均价仅为8609元/平方米，但到今年九月份，该板块住宅成交均价已经飞涨至 16303元/平方米，涨幅高达近90%。特别是在大浦东计划敲定的当月，周康板块的商品住宅成交均价暴涨4816元/平方米。上海华燕市场研究中心副经理张晴怡指出，周康板块紧邻浦东新区，原本就受浦东辐射影响，今年更是成为大浦东建设的最大受利板块。周康板块相对周边其他板块商业繁华，周浦万达广场更是为周康板块的商业锦上添花。待轨道交通11号线南段建成通车后，房价还将会有所上升。
北：小户型轨道房最抢手
热点板块：宝山顾村、西城板块热点楼盘：东方帕堤欧小城、保利叶上海、盛高香逸湾庭院等
在宝山顾村，去年逆市开盘并取得惊人佳绩的保利叶上海，上周六又推出426套公寓和39套联体别墅。作为“70/90”项目，本批推出的公寓依然为80?90平方米的两房，部分为“2+1”的房型，均价13500元/平方米左右，联体别墅面积在223?276平方米，套总价在500?1000万元。由于该案前期客户积累充分，该批房源已基本售完。另外，板块内的西班牙风格生态社区东方帕堤欧小城9、10月以来签约次数已经超350次。新天地荻泾花园10月以来已售出90余套。
在相邻的西城板块，小户型轨道房吸引了众多刚需购房者。盛高香逸湾庭院、飘鹰锦和花园近期热销势头良好。网上房地产显示，盛高香逸湾庭院自9月以来，签约次数已达到300余次。60米宽景栋距配合50%的绿化率，再加上独有的户型设计：附赠的大面积空中花园通过巧妙设计，可让住户将房间从两房扩容至三房，三房扩容至四房，这些都是其受购房者青睐的理由。另外，板块内具有浓郁的西班牙风情特色的飘鹰锦和花园8月推出的300余套房源也已基本售完。后期房源将仍以90平方米两房为主。
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研究中心分析师付琦指出，目前顾村最大的潜力来自于完整的规划。根据规划，顾村不仅将成为宝山最集中的居住区，同时满足居住需求的文化教育、体育、医疗、商业等生活设施一应俱全。同时，在建中的轨道交通7号线以及上海今后最大的公园顾村公园将成为板块最适宜居住的两大利好因素。
关于西城板块，分析师薛建雄指出，目前外环外多数板块房源单价已经破万元，比西城更偏远的罗店板块，轨交线还未通车，售价就已达到12000元/平方米。对于多数首次置业的年轻家庭来说，轨交1号线北延伸段已经通车多年的西城板块的交通更加便利，且已开发多年，区域各种生活配套也相对成熟。自8月中旬豪宅市场开始降温以来，刚性需求开始逐步释放。由于郊区房价相对便宜，西城自然成为首次置业的刚性需求的集中释放区。
西：政府巨资建设带来利好
热点板块：松江九亭热点楼盘：朗庭上郡苑、贝尚湾等
朗庭上郡苑是九亭板块近期最旺销的楼盘之一，该盘9月中旬推出的公寓新房源，主力户型为89平方米左右的小三房，目前报价在9000?10000元/平方米不等。该盘9月以来签约次数已经超过350次。此外，拥有九亭高品质著称的贝尚湾目前整体的去化速度非常快，其中别墅仅剩一栋可售。本周六该案即将推出一幢全景楼王??89号公寓楼。该楼王以141平方米的三房为主，另有128平方米的“2+1”房，整幢均价在19000元/平方米以上。另外，作为贝尚湾一期的收官之作??贝尚湾1号，即88套酒店式公寓预计将在11月份推出。该幢公寓与4万平方米的商业街区紧紧相连。房型以52平方米的精致一房和80平方米的舒适一房为主，预计单套总价在100万元以上。
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同策咨询及研究发展中心分析师指出，自今年松江区政府召开新闻发布会，明确今年松江区将投资15亿元左右用于九亭地区的基础设施项目后，九亭楼市就再次被高度关注。随着九亭基础设施越加完善，九亭将成为虹桥、古北向西延伸的又一个国际化社区，今后将吸引到大量的外籍人士来此置业。就目前而言，贝尚湾、奥园等大盘已经是日韩籍白领的主要聚集地。
南：郊环外多盘现身热销榜
热点板块：金山新城热点楼盘：宝华海湾城、金悦华庭等
金山新城的多个新盘最近也时常在热销榜上现身，包括宝华海湾城、金悦华庭等。其中，宝华海湾城8月初的那次开盘，堪称金山楼市销售奇迹，推出1-6号6栋小高层，开盘当天几乎售罄。 9月13日该盘又推出328套新房源，网上参考价为7500元/平方米。该盘9月以来签约次数已经超过300次，依旧延续了前期的热销势头。
宝华?海湾城坐落于金山新城核心位置，86平方米和88平方米左右的精致两房户型深受广大购房者喜爱和追捧。据了解，当地的城际高铁2009年已全面施工，建成后，当地居民32分钟即可直达上海南站。
[点评]
上海华燕市场研究中心分析师指出，随着市中心供应的减少和价格的高企，供应市场向外围发展的趋势是必然的，目前，部分首次置业的刚性需求和投资性需求已转向外郊环区域，在这样的局面之下，外郊环区域也受到购房者的追捧，房价逐渐上涨。上海华燕市场研究中心统计数据显示，今年三季度金山房价的涨幅居各区县之首，成交均价为7440元/平方米，环比上季度上涨47%。纵观2007年以来金山房价走势，除了2008年二季度外，其他各个季度的成交均价都在稳步上涨，这一趋势在三季度得到了爆发，从二季度的5051元/平方米的均价，一跃至7440元/平方米。